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マンション管理の認定制度創設について|【日経】分譲マンションの3割越え修繕積立金不足

 2020/02/09 不動産 不動産投資・賃貸経営 日々の出来事 経済 この記事は約 3 分で読めます。

マンションの適切な管理を促す仕組みとして修繕積立や管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を国交省が2022年までに創設することが日経新聞に掲載されました。

 

老朽化したマンションをそのまま放置しないようにすることが目的として、税制上の優遇措置などを検討しているとのことです。

 

20年後には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しで、3割超の管理組合が修繕積立金が不足しています。

 

このような現状を踏まえ、適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を今の通常国会に提出予定のマンション管理適正化法の改正案に盛り込む予定とのことです。

 

具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価し、改善の必要がある管理組合に対して指導や助言をしたり、必要に応じて専門家を派遣するとのことです。

 

マンションの管理組合は、マンションを購入する方たちが入るものですが、マンションを購入する時にマンションを維持するために適切な計画を立てる(管理会社が作った計画を正しいものかチェックするなど)ことや工事の単価が正しいかチェックするなどとは微塵も思っていない方がほとんどだと思います。

 

修繕積立金が不足する原因として、管理組合の運営を原因として動くことも一つの角度としては必要なのだと思いますが、分譲時の計画が本当に実現的な計画だったのか、管理会社の管理は適正かなども、評価対象にし、対処療法的なことではなく、根治療法を目指してほしいですね。

 

プロを信じて購入や委託をしているアマチュアの管理組合が適正な判断は出来ないことで現場では不適切な管理が行われていることで多くの修繕積立金を食い潰しているという現実もあります。

 

大手のマンション管理会社に勤めている方から聞いた話は、200万円の工事を600万円かけて行って管理会社が中抜きをしているような実態があり、嫌になって辞めたという話を聞いたことがありました。

 

このようなケースは、マンションの修繕の知識がないアマチュアとマンションの修繕の知識があるプロに情報格差があるから生まれます。

 

こういう状況は、マンション管理会社に資格者を置くことも大切ですが、マンション管理会社でない第三者の単価や計画を判断できる人間を置くことに補助金を出したり制度だすなどしても、良いのかもしれません。

 

マンションが適切な管理が行われず空家が目立ったり、適切な修繕がされない状況で老朽化が進むと、街並みも悪くなり、地域全体に悪影響がでます。

 

街並みが悪くなりスラム化すると、外国人観光客の誘致などにも影響が出るので、マンションに住んでる人、管理組合の問題だけではない問題です。

 

比較可能なインデックスをつくり、適切な状態と該当マンションの状態が誰がみても比較できる状態を作るなどして、断片的な判断ではなく、根本的な課題を見つけることが出来る仕組み作りが必要ですね。

 

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